売却するべきか、収益物件とするべきかを適正に判断し、アドバイスします。ご相談は無料ですのでお気軽にご相談ください。

信湘建設株式会社では、宅地建物取引士と司法書士、税理士の専門家がひとつとなり適切な不動産売却・贈与・相続の問題を解決いたします。

どこから聞けばいいのか悩まなくても大丈夫です。

また、専属の家屋調査士より敷地測量もできますので、お気軽にご相談ください。

『不動産価格の考え方』

売却を検討するに当たって、大きな検討課題となるのが「価格」です。不動産は個別性が非常に強い資産であるため、価格の判断が極めて難しいという特徴があります。最終的には、不動産会社などの専門家の意見を参考にしながら、売却価格を決定することとなりますが、不動産価格の合理的な判断手法はありません。まずは、不動産価格に関する基本的な考え方と検討手法等を少しでも理解するようにしましょう。

ポイント！　『同じ不動産は存在しない』

不動産には一つとして同じものが存在しません。同じ地域の土地でも、土地の形、面積、方位、接する道路の状況などによって、価格が大きく変わることがあります。また、同じ棟のマンションでも、階数、間取り、部屋の方位、管理状況などによって価格は変わります。このように、不動産価格を判断する場合には、立地条件や物件自体の特徴（これを一般に「個別性」といいます）を踏まえて、物件ごとに検討する必要があります。

ポイント！　『取引時点が変われば価格も変わる』

不動産市場にも、全体的な相場の動きがあります。たとえ同じ不動産であっても、取引する時期（これを一般的に「取引時点」といいます）が変われば、価格も大きく変わる場合があります。したがって、不動産価格を判断する場合には、市場全体の動向も踏まえて、取引時期に応じて検討する必要があります。

ポイント！　『売主と買主の合意が前提』

不動産売買は、スーパーなどで買い物をするように、提示された金額に対して「買うか、買わないか」の二者択一で成立するものではありません。売り主と買い主が個別に希望条件を調整し、合意に至ったときにはじめて価格が確定します。

取引事例比較法（土地やマンションの価格査定の基本的手法）

土地やマンションの場合、「取引事例比較法」により査定されることが多いようです。取引事例比較法は、売買しようとする不動産（以下「対象不動産」）と同じような不動産の取引事例等の価格と比較することで、対象不動産の価格を査定する方法です。
まず、対象不動産と取引事例等となる不動産を比較して、取引事例等の価格をベースに対象不動産のおおむねの価格水準を査定します。その上で、取引時期の違いについて、市場全体の動向を加味して一定の調整（これを一般的に「時点修正」といいます）を行います。

取引事例等との比較

取引事例等となる不動産と対象不動産の個別性を比較します。

（例えば、土地であれば、土地の形・面積・方位・接する道路の状況など、マンションであれば、階数、間取り、部屋の方位などを比較します。）
各比較項目について、対象不動産が取引事例等となる不動産より優れているのか、劣っているのかで、取引事例等となる不動産の価格を調整し、

対象不動産の概ねの価格を査定します。（例えば、対象不動産が取引事例等となる不動産より10％程度劣ると判断する場合は、取引事例等の価格を10％減価します。）

不動産売却にかかる主な費用を確認しましょう

●仲介手数料
仲介を依頼した不動産会社へ媒介契約に基づいて支払う。
●抵当権抹消費用
住宅ローン残債があり、抵当権が設定されている場合に抹消登記の登録免許税が必要。抵当権の抹消を司法書士に依頼する場合は、司法書士の報酬も必要。
●不動産売買契約書の印紙税
不動産の売買契約書に印紙を貼り、割り印を押すことで納税する。
●測量費用
土地を実測して引き渡す場合には測量費用がかかる。
●建物解体費用
古家がある土地を更地にして引き渡す場合、建物の解体撤去費用がかかる。 
●譲渡所得税
物件の売却により利益が出た場合、所得税と住民税がかかる。
●その他
引っ越し費用や不要品の処分費用等も発生する。